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青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠

來源:長江云 作者:武漢網 人氣: 發布時間:2019-11-07
摘要:美國東部時間11月5日,青客公寓(QK)在納斯達克成功上市。本次IPO,青客發行價為17.00美元,開盤價為17.35美元,盤中一度漲到19美元,但收盤時回落到17.64美元,市值為8.37億美元。
 
美國東部時間11月5日,青客公寓(QK)在納斯達克成功上市。
 
上市前夕,青客公寓大幅削減募資額,從此前計劃的1億美元降至4800萬美元左右,腰斬過半。本次IPO,青客發行價為17.00美元,開盤價為17.35美元,盤中一度漲到19美元,但收盤時回落到17.64美元,市值為8.37億美元。
 
成功IPO之后,相比于被傳出赴美上市計劃的自如和已經提交招股書的蛋殼公寓,青客公寓成功“搶跑”,成為長租公寓海外上市第一股。
 
然而,“現在這個時代,先上市并不代表做得好。”有業內人士稱,現在很顯然不是一個上市的好時機,對于青客來說,手握的是帶血的籌碼。
 
從創立之初,青客公寓便開始借力資本。2012年6月獲得紐信創投的天使投資;2013年12月獲達晨創投的A輪融資;2015年5月拿到賽富亞洲領投的B輪1億8千萬元融資;2018年4月17日完成數千萬美元的C輪融資,由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯合領投。青客公寓股權融資累計已超1億美元。
 
與出色的募資能力相比,擺在青客公寓面前的是,三年虧損累計11億、負債高達27億的財務數據,以及“資不抵債”、“租金貸”隱患等懸而未解的大難題。即使上市,長租公寓第一股離“解套”依舊遙遙無期。
 
 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
每出租一間房即虧損3821元
 
青客公寓成立于2012年,屬于長租公寓行業起步較早的那一批,偏向為20-35歲城市青年租客提供1000-2000元/間的統一裝修的公寓。為了打出差異化,青客通常選擇稍偏僻的地鐵站附近的公寓。
 
根據China Insights Consultancy的數據,就總租賃房間價值和數量計算,青客公寓排在國內長租公寓運營商的第三位。其在招股書中稱,國內約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間,而若以該類房間數計算,青客是行業第一位。
 
青客公寓還稱,其2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%,同樣為行業最高。有業內人士告訴燃財經,業內的標準就是90%,如果想達到90%甚至更高,就要做促銷,用價格杠桿來撬動出租率,但容易收不回本。
 
然而不管是行業第一還是第三,“以虧損換市場”是目前整個長租行業的現狀,青客公寓也逃不開這一規律。 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
青客公寓持續虧損
 
據招股書顯示,青客公寓2018財年凈收入8.90億元,較2017財年的5.23億元增長70.3%,截至2019年6月30日止9個月,凈收入為8.98億元,較上年同期增長51.4%,凈收入增速放緩。
 
而其凈虧損金額由2017財年的2.45億元擴大至2018財年的4.99億元,截至2019年6月30日止9個月,青客公寓凈虧損為3.73億元,高于上年同期的3.24億元。至此,青客已經連續3年虧損,累計虧損11.17億元。
 
按2019年6月30日為止97621家租戶計算,青客公寓每租出一間房即虧損3821元。當然,與2018年每間房虧損5469元相比,虧損幅度有所收窄,但離營收平衡還很遙遠。
 
在連續虧損的前提下,青客不得不放慢了它的擴張速度。
 
青客公寓成立運營的第一年(截至2012年12月31日),其可供出租的房間數為940間,且全部位于上海;截至2018年12月31日,其運營覆蓋的6座城市共有91234間房間,復合年增長率為114.4%。
 
這種爆發式增長到了2019年已悄然放緩。截至2019年6月30日,青客公寓披露供給97621間房,增長率僅為7%,擴張乏力。
  
青客也意識到擴張將會帶來虧損,其在招股書中稱,將繼續花費大量資金擴大公寓網絡,我們發展業務的支出可能會比預期的花費更高,并且我們可能無法立即或大幅增加收入來抵消運營費用,因此我們可能會蒙受重大損失。
 
截至2018年12月31日,青客與房東的平均租賃合同簽約期間為63.3個月,是中國主要的分散式長期公寓租賃運營商中最長的。但截至2019年6月30日,其中11.8%的合同將在2020財年年底到期,即將面臨租金重新談判,可能造成新一波租金上漲。
 
同時,租客流動性指標相當弱。截至2019年6月30日的9個月中,青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月,其中68.3%的合同期間等于或長于12個月。不過,在同一時期內,47.3%的租戶在合同到期前就已退租,只有5.1%的租戶選擇了續租。
 
低于一年的平均租期,近半的租客提前退租,個位數的續租率,長租公寓第一股著實有些尷尬。
 
 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
資不抵債,造血能力不足
 
青客公寓此次選擇流血上市,其背后的巨大資金壓力不言而喻。
 
招股書顯示,截至2019年6月30日,青客的現金及現金等價物和限制性現金合計4.50億元,按照2018財年虧損近5億的數據來看,青客公寓賬上的資金恐怕不夠再支撐一年。另外,截至2019年6月30日,青客公寓總資產20.3億,負債卻高達27億,股東赤字總額為19.71億元,已出現“資不抵債”的情況。
 
這也暴露出青客成本居高不下和造血能力不足的問題。
 
和其他長租公寓運營商一樣,青客公寓做的還是“二房東”的生意,其商業模式為賺取房租差。
 
招股書顯示,2017財年、2018財年及2019年6月30日的前九個月,青客公寓的入住率分別為89%、91.6%和90.6%。 上述期間,青客公寓的平均月租金(打折后)分別為1160元、1180元和1075元;青客公寓獲得的折扣后租金差比例分別為26%、25.3%和20%。
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠

青客公寓獲得的折扣后租金差占比
 
截至2019年6月30日,單間折扣后月租金差額約為215元。考慮到青客公寓較低的房屋租金及高昂的運營成本,其利潤空間并不大。
 
同樣的時間段內,其每個房間的平均裝修成本分別為20069元、19783元以及14747元,即使這一成本在逐漸下降,但對于單間月租金只有千元的青客來說,無疑是巨大的經營壓力。若結合公司營銷支出、維護支出以及空置率的情況,收回裝修成本的周期或將更長。
 
長租公寓的裝修成本幾乎占到總成本的17%,極大地考驗企業的現金流。2018年8月,青客公寓引入了融資租賃模式,與一家國有銀行擁有的租賃服務公司合作,進行公寓的采購和裝修。
 
青客公寓將裝修過的房源連同家具出售給融資租賃公司,在五年內分期向租賃服務公司付款,到期后再返租。截至2019年6月30日,青客已通過此次合作對24.1%的公寓進行了翻新。合作為青客提供了資金,在一定程度上減輕了壓力,但這仍然是借款模式,存在一定風險。
 
為了緩解高裝修成本和高空置率的問題,剛裝修完就掛出去出租的“甲醛房”不時出現在投訴平臺。一名租客發帖稱,2019年8月31日,其承租青客公寓旗下杭州市蕭山區某房間后,皮膚開始過敏,并出現過敏性鼻炎等問題,要求青客工作人員上門檢測,發現該房間甲醛超標4倍,但至今未收到退款。
 
同時,在一座城市擴張的初期,平臺可能會繼續產生前期裝修成本以及其他運營成本和費用,而不會產生相應的凈收入。
 
例如,在2018財年,青客在包括杭州、武漢和南京在內的多個城市大幅擴張,前期市場研究和測試產生了大量的前期費用,運營前支出占凈收入的比例從2017財年的3.8%到2018財年的13.2%。
 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
 
再說到造血能力,同多數分散式長租公寓企業一樣,青客公寓的營收來自租賃及增值服務。其中,租賃是主要收入來源,分別占2017財年、2018財年、截至2019年6月30日止9個月營收的97.4%、89.6%、88.3%。
 
據招股書顯示,2017財年和2018財年,青客公寓的租金收入(打折后)分別為5.09億元、7.97億元,截至2019年6月30日的前9個月,青客公寓的租金收入為7.93億元。
 
由于過于依賴租金收入,如果不能及時、低成本地吸引或留住足夠的租戶,或者房間空置期比預期長,可能會給經營業績帶來不利影響。
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
 
營收方式過于單一,青客也在試圖擴展自己的增值服務,例如基于會員的新零售平臺Qingke Select。青客的增值服務收入所占的百分比從2017財年的2.6%增長到如今的11.7%,依舊有很大的增長空間。
 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
被指“不辦租房貸款就漲租金”
 
提到長租公寓行業,“租金貸”是一個逃不開的話題。
 
“租金貸”是指租客在與長租公寓企業簽下租約時,與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約,由該金融機構替租客支付全年房租,租客向該金融機構按月還租房貸款。但業內的常見操作方式是,長租公寓一次性得到全部租金后,會利用資金進行擴張,簽訂更多房源從而擴大市場。
 
青客公寓在招股書中稱,平臺鼓勵租戶向金融機構借款,然后使用分期付款來預付租金。預付半年租金可享受5%的折扣,預付全年租金可享受10%的折扣,同時借款的利息也由青客公寓承擔。
 
2017財年、2018財年、截至2019年6月30日的9個月,青客租金分期付款的利息已經達到0.41億元、0.74億元和0.54億元。
 
截至2019年6月30日,青客與11家金融機構合作提供分期付款的“租金貸”,合約期通常為26個月,65.2%的青客公寓租客采用了租金貸,未償還本金8.726億元。
 
其實早在2018年9月,上海市住建委、市房管局會同相關部門,就租金貸款問題成立多個檢查組,檢查并約談了包括青客公寓在內的16家上海代理經租企業,重點詢問有關租金貸情況。2019年的3·15期間,青客房租難退、收費不透明等問題再次被曝光。
 
從2016年9月開始,青客公寓依次與上海華瑞銀行、陸家嘴國際信托公司、招商銀行達成貸款協議。2017年6月19日,青客公寓與上海翔梓金融信息服務有限公司達成融資服務協議,由后者向青客推薦個人投資者,循環授信額度為8000元,年化利率水平為10%。
 
值得注意的是,上海翔梓金融信息服務有限公司是上海的一家P2P平臺,其旗下的魔房寶平臺為 “存量物業租約收益權金融平臺”。上海市公安局奉賢分局于2019年7月23日發布關于“魔房寶”的案件偵辦情況通報。目前該平臺已被凍結,平臺實際控制人凌某已被逮捕。
 
通過“租金貸”高速擴張,也導致平臺被曝亂象多發,青客公寓在黑貓投訴、聚投訴、315消費保等投訴平臺,累計已收到近千條投訴。有租客稱,“青客公寓以不辦租房貸款就漲租金為由,強行辦理了兩年的網商銀行租房貸款,住滿一年可以無責任退房。但租戶在搬走后依舊沒有退網商銀行的租房貸款,影響個人征信。
 
“簡單來說,租金貸相當于利用杠桿,玩起來的最大風險就是一旦企業資金鏈斷裂導致爆雷,租客房子不能住,錢還要繼續交。”某業內人士告訴燃財經。
 
美凱龍愛家總裁、創始合伙人馮全林稱,長租公寓的玩家有一個核心的平衡點要解決:拿的房少,市占率就少,影響力小就沒法形成有規模效應的供應鏈優勢。一旦拿得多了,出租率又無法保障,就得打折降價做促銷,成本無法保障運營就會跟不上,造成甲醛房等社會話題,以及原始承諾與實際交付無法兌現等一系列連鎖反應。
 
他認為,行業還是要回歸理性,不能盲目擴張。
 
 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠
12萬間房的小目標,并不好實現
 
2019年是分散式公寓品牌的多事之秋,行業主動洗牌。據不完全統計,目前已經有多達26家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。
 
馮全林認為,長租公寓暴雷有幾個原因:首先,過度依賴“租金貸”這種金融方式,來解決擴張的資金。第二,涌進來的玩家過多,哄抬物價,導致收房成本急劇上升。第三,當整個行業進入紅海之后,從業者整體比較貪婪,失去了克制和理性。未來2到3年,這個行業肯定是向好的方向發展,但肯定也是良幣驅除劣幣的過程。
 
雖然說長租公寓這個行業本身不夠克制,但長租公寓的前景是真實存在的。
 
長租公寓主要分為傳統的C2C模式和品牌長租公寓模式。青客稱自己在中國品牌長期公寓租賃市場的主要運營商中排名第三。
 
2018年,美國等發達國家的品牌長期公寓租金滲透率在46.0%,中國僅為1.8%,預計到2024年將達到11.2%,仍有巨大的發展潛力。
 
而品牌的長期公寓租賃模型還包括集中型和分散型,其中分散的長期公寓將是中國市場的主要商業模式。2018年,中國分散式長租公寓的市場規模為261億元人民幣,預計到2024年將增至3317億元人民幣。
 
長租公寓一直是一個微利的行業,要想突破盈虧的平衡點,馮全林告訴燃財經:“首先是要提升內部效率,對外能打仗;第二是要會算賬。出租率、收益率、成本等等都要算好,燒錢是沒有春天的。第三是要提供真正品質化的服務,現在很多長租公寓手握用戶的大數據,可以在整個數據鏈上去提供更豐富多元的服務,比如基于用戶需求的商品供給、服務供給和異業合作,一魚多吃。
 
青客上市成長租公寓第一股,但離“解套”還很遙遠

圖 / 視覺中國
 
在業內人士看來,5萬間是一條盈利線,青客公寓創始人金光杰曾在C輪融資之后,將目標提高至12萬間房。目前看來,青客距該目標仍有距離。即使上市,這條路也并不好走。
 
“只有非常少的,真正優質的公司才值得去美國上市”,昨日,金沙江創投主管合伙人朱嘯虎在朋友圈表示。他提醒,赴美上市一定要重視路演,而不是貪圖容易,否則很快會淪落成沒人關注、沒有交易量的孤兒股,市值腰斬甚至膝斬,員工也因為期權大幅貶值而失去信心。
 
身處眼下這股赴美破發潮,青客能成為例外嗎?
責任編輯:武漢網
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